Đặt cọc mua nhà đất bị bội ước: mất cọc, đòi lại hay được phạt cọc?

Nếu không có thoả thuận khác, bên nhận cọc từ chối ký hoặc thực hiện hợp đồng phải trả lại tiền cọc và trả thêm một khoản tương đương giá trị tiền cọc (Điều 328 khoản 2 BLDS; Điều 6 khoản 1 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP). Hợp đồng ghi phạt cao hơn thì theo thoả thuận, nhưng Tòa chỉ chấp nhận tối đa bằng giá trị hợp đồng tại thời điểm xét xử sơ thẩm.

Không đương nhiên. Thoả thuận đặt cọc để sau này ký hợp đồng chuyển nhượng vẫn có hiệu lực dù tại thời điểm đặt cọc, nếu ký ngay thì hợp đồng chuyển nhượng bị vô hiệu — miễn là đủ điều kiện của Điều 117 BLDS (Điều 3 khoản 3 Nghị quyết 03/2026). Nếu bên bán không làm được sổ do cơ quan nhà nước dù đã nộp hồ sơ đúng thì đó là trở ngại khách quan, không phạt cọc.

Không phạt cọc; bên nhận cọc trả lại tiền cọc. Tương tự khi hợp đồng không thực hiện được do sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan (Điều 6 khoản 3 điểm a Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP).

Có — Tòa chấp nhận tính lãi trên khoản tiền đặt cọc phải trả lại, từ ngày tiếp theo ngày phát sinh nghĩa vụ hoàn trả, theo Điều 357 BLDS (không thoả thuận thì 10%/năm). Không tính lãi trên tiền phạt cọc, trừ khi có thoả thuận (Điều 6 khoản 4 Nghị quyết 03/2026).

Được, nếu không có thoả thuận khác và chứng minh được thiệt hại (Điều 6 khoản 5 Nghị quyết 03/2026). Nhưng nếu hợp đồng ghi vừa phạt cọc vừa phạt vi phạm thì Tòa chỉ chấp nhận phạt cọc (khoản 6).